案例正文

杨市万安小区物业管理冲突中的业主委员会——对社区管理中社会自治组织的考察

 

引言

社区物业管理冲突已经成为城市社区的常发事件。社区管理涉及到基层政府以及基层政府在社区的管理服务机构等政权组织，涉及到物业公司等市场组织，涉及到社区业主委员会、居委会等社区自治组织。多元管理主体在社区具有不同的角色和功能，在社区管理中，当发生利益冲突时，如何引导不同的社区管理主体理性行动，有效地形成良好的合作治理，是构建中国新型社区管理模式必须着重解决好的问题。

 

摘要：本文通过一个典型案例的剖析，描述了一个社区物业管理冲突事件的起因、事件的升级、暴力冲突的发生至事件的最后平息的整个过程，通过事件过程中物业公司、业主、业主委员会成员、基层街道办事处、高新区管理部门等不同性质的社区治理主体的行为，揭示了社区治理中各个主体职能的缺位、越位导致的事件的恶化。基于国家与社会分析框架，提出了在中国现代化独特发展道路和历史阶段的条件下，社区自治组织发育的限制因素以及社区自治组织可能的培育路径。

 

关键词：社区、业主委员会、物业管理、自治组织

 

杨市万安小区位于高新区神农路西段，于2007年建成后开始入住。小区共有住户402户，总建筑面积49500平方米，小区在杨市南城街道办事处辖区内。从2013年7月开始，围绕物业服务质量、小区车位改造停车收费、小区内违章建筑、物业管理用房、专项维修基金等问题，小区业主与物业服务单位万家物业公司冲突不断升级，最终导致业主罢免原业主委员会、并发生堵塞交通、集体上访等群体性事件。

 

一、罢免原业主委员会：业主维权行动取得初步成效

2013年7月19日，在万安小区公告栏里，张贴了一份《万安小区车辆管理规约》，管理规约的核心是以小区业主委员会名义通告了对小区绿地进行改造，新修了部分停车位的事情，并决定对小区的停车收取管理费，每车每年600元。管理规约的公告立即引起了小区部分业主的强烈不满。小区业主议论纷纷，有反对停车收费的，有反对破坏绿化的，有反对业委会没有召开业主会议就同意物业对绿地改造、对停车收费的。7月20日晚，在小区业主徐有功、宋光辉等人的倡议下，临时召开了业主大会，到会业主253户，占全部业主的62%，符合法定人数。临时业主大会对业委会主任赵大山未经业主同意就允许物业公司擅自将原有绿地改造为停车位进行收费的做法表示坚决反对，要求恢复原状。与会的253户业主签名同意停止现任业委会的职权，依法罢免了原业主委员会。7月22日，部分业主代表向小区所在的南城街道办提交了《关于请求组织指导万安小区重新选举业主委员会的申请》(见附录1)的报告。报告的主要内容是：撤销万安小区业主委员会作出的《万安小区车辆管理规约》，宣布其全部内容无效；罢免现任万安小区业主委员会的全体成员，从2013年7月20日24时起停止行使业主委员会的任何权力；请杨市南城街道办在2013年8月21日前组织召开万安小区业主大会，选举新的业主委员会。至此，小区业主与物业公司的矛盾公开化。

二、物业公司停止服务：维权道路上的艰难博弈

与南城街道办冷漠态度相反，小区部分业主热情高涨，积极组织新的业主委员会选举工作。按照每栋楼确保有1名业主代表的要求，业主自发组织推荐了有19人组成的业主代表，筹备新的业主委员会选举工作。经过与南城街道办多次沟通，南城街道办同意重新选举业委会，最终确定了由小区业主陈道、闫解放、李秀山、薛励志等四人组成万安小区业委会换届筹备组，在南城街道办及东苑社区居委会的指导下，具体开展换届筹备工作。与此同时，业主代表向高新区公积金管理中心递交报告，要求其催收未能上交存入专户的小区房屋及附属设施的维修基金（约57万余元）。

由于小区业主反对缴纳停车费，并向高新区有关部门反映了物业公司私自截留小区业主大修基金等相关问题，万家物业公司单方面停止了物业服务，以此威胁业主。物业公司于8月5日在小区公告栏里贴出了“告全体业主书”，提出将从9月1日起停止为业主提供物业服务。随后的几天，小区内垃圾无人清理，由于是夏季，各个楼门前都堆积了难闻的垃圾。一些业主干脆将装有垃圾的塑料袋直接扔到了小区大门口的公共道路上，给过往行人带来了许多不便，也给环卫工作带来了困难；小区业主无法购电；小区门房上锁，原先的门卫已经离开无人值守，夜间小区内也无人巡逻；小区内路灯无法供电漆黑一片。这一系列的问题，严重影响到小区业主的正常生活。于是，业主代表于9月12日向高新区管委会、有关主管部门递交了请愿书等（见附录2），请求政府尽快解决小区面临的问题，但没有得到及时答复。十多天过去后，在高新区管委会有关部门没有出面解决的情况下，业主代表再次于9月23日到高新区信访局集中反映了小区目前存在的问题，通过信访，初步得到了政府有关部门的重视，业主代表也及时将信访结果告知小区业主。（见附录3）除此之外许多业主还通过投诉、上访、联系新闻媒体、网络等各种途径反映小区存在的卫生环境、安全、日常生活等面临的问题，希望政府能够尽快解决目前的问题。《华商报》、当地电视台等新闻媒体也采访报道了此事。

与此同时，物业公司通过多次打电话、发短信，对积极参与者进行侮辱诽谤，更有不明身份的人对部分积极参与者进行人身威胁，指派社会闲杂人员进入小区进行抵制和阻挠，对热心业主代表进行人身攻击、电话和短信威胁，还将部分业主家的车身划伤、给轮胎扎螺丝钉等等。指派社会闲杂人员在小区内张贴公告，阻扰业委会改选，导致无人愿意参与业主委员会改选工作。物业公司的行为，加剧了与小区业主的矛盾。

面对业主与物业公司的矛盾不断升级，高新区有关领导和南城街道办出面多次召集物业公司、业主代表和高新区物业管理部门参加的协调会，就小区存在的问题进行协商，但物业公司和业主代表互不相让，就存在的矛盾和问题无法完全达成一致。

三、政府部门的拖延：维权者孤独前行

小区所在地的基层政府部门南城街道办对业主的诉求一直没有积极协调解决，从7月22日小区业主提出罢免原业主委员会要求街道办事处组织选举小区新的业主委员会到8月初，街道办一直不予答复。8月7日上午，又有部分热心业主代表向南城街道办提交了《关于再次请求组织指导万安小区重新选举业主委员会的申请》，督促业委会改选。一直到8月26日，南城街道办才在小区张贴公告成立业委会改选筹备小组，由南城街道办一名副主任和小区所在的东苑社区居委会书记徐建国负责业委会选举工作。

在物业公司停止服务以后，业主面临着严重的生活保障和安全问题时，小区业主不断向街道办反映，还提交了《关于尽快解决万安小区民生问题的建议》（附录4）等，面对业主的多方呼吁，小区所在地政府南城街道办，在面对物业公司和小区业主之间的矛盾时没有及时予以出面协调，一方面使小区业主对政府部门不再信任，另一方面物业公司作为企业，也不直接受其领导，街道办也处于非常尴尬的境地，对小区业主提出的要求采取了拖延回避的态度。街道办的态度和做法在很大程度上为后来冲突的升级埋下了伏笔。

作为物业管理政府部门的高新区规划局，在整个事件中没有主动发挥监督作用，并且对存在的违反法律规定的问题没有依法处理，也给后来的事件带来了严重后果。小区业主多次反映物业公司违章建筑等的违法问题和物业服务质量问题，高新区规划局都没有及时给予小区业主明确答复。

下面是新成立的业委会再次向高新区规划局提交了书面请求：

 

关于再次提请解决万安小区有关问题的请求

高新区规划建设局：

万安小区新一届业委会已经选举产生，业委会代表小区业主再一次请求，尽快解决前期向高新区领导反映的有关问题，并落实高新区领导的有关批示精神，尽快反馈解决问题的进度及处理结果。

1.万安小区的供暖问题

我们也多次向高新区相关部门、南城街道办事处等反映小区的取暖问题，政府也答应保证小区的冬季正常供暖，眼看快要到期，却看不到供暖的迹象，请求政府尽快解决四百多户人民群众的生活取暖问题。

2.万安小区缺乏物业管理用房及办公用房，请求尽快予以解决

根据法律规定，小区的建设单位应当为小区提供物业管理用房和办公场所，但万安小区自建成后一直没有物业管理用房和办公场所。请尽快给予解决。

3.请求贵局梳理拆除小区区域内违章建筑

尽快明确小区10号楼东边的三层小楼的产权问题，梳理小区区域内建筑物，将有关问题查清，属于非法建筑的，尽快拆除违章建筑，并追究有关人员的责任。

4.万安小区部分专项维修基金被人占有，请求有关部门尽快予以追回，

经查实截至目前，尚有578681.30元未缴纳到万安小区专用账户。请尽快予以追讨上缴，并追究有关人员的法律责任。

 

万安小区业主委员会          

2013年11月11日       

 

业主中有法学专业的博士，有对社区管理相关法规熟悉的委员，他们提出的请求都属于高新区规划局职责范围内的事情，他们急切盼望能得到政府的答复，政府能够出面尽快解决问题，但是政府部门却迟迟没有答复，据一些业主委员讲政府部门一直在“研究”中，政府的这种一拖再拖的态度最终丧失了业主的信任，业主的行动更加脱离了应有的指导和约束，进一步加剧了业主和物业公司的矛盾。

四、维权的进一步推进：新业主委员会选举产生

在小区业主代表的积极推动下。8月29日晚，由高新区规划局、南城街道办及万安小区业主代表参加的换届选举筹备工作会终于召开，会议明确了筹备工作组职责、万安小区换届领导小组工作内容、日程以及个别遗留问题处理初步意见。主要是：

1、在3日内确认所有业主身份，内容包括：房产所有人姓名，楼号单元门牌号、联系方式。对于个别长期不在家、租住户或产权不清户由换届选举领导小组以组织名义向高新区有关部门查询，做到402户业主户户情况明晰、真实准确。

2、有关议事章程起草：换届选举筹备组自接到业主身份信息确认表起5日内负责拟好《业主公约》、《业主委员会工作章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区内明显位置张贴公布，征求业主意见。

3、候选人产生：筹备组动员组织各楼栋业主代表通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。

4、公示阶段：筹备组将业主委员会选举办法、候选人简历、选票格式样本、业主大会议程在小区显著位置张贴公布，公示3日无异议为全体通过；并进行全体业主大会工作筹备。

5、召开换届选举大会：由南城街道办组织协调，万安小区业委会换届选举筹备组配合，召开2013年万安小区业主委员会换届选举大会（或由各楼业主授权楼栋代表采取投票箱投票选举产生主委员会成员）。

在南城街道办及万安小区换届领导小组的工作下，原定于9月完成选举工作，直到10月28日才通过差额投票的方式（候选人9人）选举万安小区业主委员会成员，产生了新一届业主委员会，宋光辉、徐有功等7人当选，宋光辉担任业委会主任。

五、冲突的升级：隐藏在暴力与群体性事件中的博弈

新一届业主委员会成立后，在对停车位建设资金和收取停车费没有获得协商一致的情况下，物业公司开始寻找各种方式为难新的业主委员会成员，双方博弈的焦点围绕冬季供暖而展开。物业公司以供暖设备需要维修，需要业主出钱为理由，迟迟不开展供暖服务。在业主委员会要求下，11月14日，南城街道办将物业公司、业委会成员和高新区物业管理部门召集到一起，协商解决冬季采暖问题，并形成会议纪要，责成物业公司于11月20日开始向小区供暖。但随后物业公司贴出公告说要推迟到11月28日才能全面供暖。在业委会成员徐有功、宋光辉等多次与物业公司就有关物业管理问题商谈未果的情况下，业委会于11月26日上午在小区公告栏张贴了《通告》（附录5），告知业主在业委会与物业公司签订正式合同之前，业主可以拒绝缴纳2014年度的物业费，在今冬供暖合同签订前，不登记采暖的业主可以暂缓缴纳正常采暖费用30%的热损费，物业公司无权要求迟交采暖费的业主缴纳正常采暖费5%的滞纳金。一份300多字内容的通告，将业委会成员与物业公司矛盾急剧扩大。

11月26日下午五点半左右，6名穿有“万家”标识、自称是物业公司管理人员（具业主说以前在小区没有见到过这些所谓的物业管理人员，疑为临时雇佣来的）到业委会成员徐有功家里以其未缴供暖费为由进行封暖，双方发生口角与斗殴，据徐有功讲，他们6个人对付他一个人，在斗殴中他被打，也对那些动手的人还了手，但是家中只有他和孩子，在冲突中他试图将那些物业人员从自己家里赶出去，但没有成功，无奈他跑出家门，从自己家的汽车里取出一把刀，在与那6人的冲突中刺伤了一个约50岁左右名叫刘五星的人，（后经检查左腹被刺伤），后来刘五星同来的人发现刘五星有血流出，随即喊道“流血了”，刘五星即倒地，其他人拨打了110，其中4人迅速离开了现场。接到报警后，派出所民警约10人赶到徐有功家里，要将其带到派出所调查。由于到了下班时间，一时闻讯赶来的小区业主约30多人将民警围住，要求其先将自称是物业公司的6名人员抓住，不准带走徐有功，场面十分混乱，一时间汇集的业主越来越多。由于徐有功自身也受了伤，（据医院检查称为脑震荡），业委会的一名成员李有志将徐有功送至高新区医院，刘五星也被送往医院救治。

当晚，关于物业公司派人殴打业委会成员的消息传遍了小区，从晚上七点开始，小区业主陆陆续续开始在小区大门口聚集，部分业主情绪激动，提出要声讨物业公司，要求政府赶走万家物业公司，对六名不明身份的人进行严惩。晚上8:30左右，小区业主约200人直接阻挡了横贯东西的市区交通道路，导致交通中断1个多小时，还有4名业主（包括2名业委会成员宋光辉和邓大业）直接将私家车开到了公路上，横栏交通不许通行。业主提出要高新区领导能够出面当众给业主一个明确表态，尽快解决问题。公安民警20多人一直在周围待命，没有采取行动，业主和路边围观的群众也没有采取过激的行为，整个过程持续了2个多小时，最终没有等来高新区领导。晚上10点，在小区业委会成员的劝说下，业主离开了公路，停在公路上的私家车也开走了。

第二天早上，小区业主在公告栏里看到了业委会就昨天下午发生事件所发的一份《严正声明》，号召小区业主团结起来，支持业委会的工作，彻底将物业公司驱逐出去，维护全体业主的合法权益。（附录6）。在业委会成员宋光辉、张大军等人的带领下，小区业主约50多人早上直接前往政府办公大楼前，要求政府出面解决昨天物业公司打人事件。由于人多，后在政府部门的协调下，安排了10名业主代表到4楼会议室开会。高新区主要领导听取了小区业主的诉求，主要是：对六名不明身份的人政府应进行严惩；解雇现有的物业公司；由高新区物业公司接管小区物业，待条件成熟后重新选聘新的物业公司。高新区领导当场在会上表示，将尽快劝退物业公司，加强对小区的安全工作，确保小区业主正常的工作和生活，对涉及刑事问题的，由公安机关依法处理。就在高新区领导与部分业主代表上午见面会议结束后，南城派出所民警以妨碍交通秩序为由将业委会主任宋光辉等四人带往派出所，并于当晚送看守所拘留。

六、维权者之痛

 伴随着公安和高新区管理部门的全面介入，物业与小区业主的冲突暂时平息下来。业委会主任宋光辉等四人被拘留了一周时间后释放，业委会成员徐有功住院半个月后出院，冲突中受伤的物业雇佣人员刘五星在医院住院一个多月后也办理了出院手续。期间徐有功主动与刘五星二人达成私下协议，由徐有功向刘五星支付医药费、误工费等合计13万元，两人的身体伤害最终以私了方式解决，刘五星许诺不再向法院起诉徐有功。

高新区规划部门向房屋建设单位追缴了小区专项维修基金未上交部分，目前已全额上交至高新区公积金管理中心专用账户。

关于小区车位发生的改造费用约62万元（物业公司垫付并提供的数据），新成立的业委会也同意经过工程验收合格后经实际核算可以从房屋维修基金中支付，物业公司对小区业主在小区内停车免收费用，物业公司继续履行物业服务合同。至此，事件基本平息。

结束语

本次物业公司与业主的冲突是以次典型的社区管理冲突事件，该事件中社区管理的主体街道办事处、政府管理部门、物业公司、业主、业主委员会多方行动主体都采取了不同的行动，表现出不同的行动逻辑。在中国社会特定国情下，社区管理向社区治理转变，政府独揽向多元治理主体的转变，离不开自治主体的成长。业主委员会作为社区自治主体，是否能有效组织起来，是否能有效发挥自治功能，一方面取决于社区管理的宏观社会环境与多元主体之间的关系构建，另一方面也与业主委员会的培育和成长相关。在社区治理中如何培育业主委员会健康成长是当前社区管理需要着重解决的现实问题。

思考题：

1.你如何看待政府在这场冲突中的表现?在社区物业管理中政府的困境是什么？

2.你如何看待物业公司在这场冲突中的表现？物业公司为什么敢逾越管理规范？

3.你如何看待业主在这场冲突的表现? 业主委员会在社区管理中的困境是什么？

4.你认为在社区管理中国家、市场、社会三类组织的关系应该如何定位？

5.在社区管理中如果遇到这类冲突事件你认为如何处理才是理性的？

 

 

 

附录

附录1  关于请求组织指导万安小区重新选举业主委员会的申请

南城街道办：

我们是万安小区的业主，请求指导我们小区重新选举业主委员会。现将有关情况说明如下。

万安小区位于南城街道办事处辖区内，共有402位业主，总建筑面积49500平方米。自小区建成业主入住后，建设单位即未经业主同意成立了万安小区业主委员会。该业主委员会自成立后，怠于履行职责，从未召开过业主大会，也从未召开过业主委员会会议。但业主委员会的公章却频频出现在为万安小区服务的杨市万家物业有限公司发布的各种通知上。我们有充分的证据怀疑业主委员会主任经常擅自行使权力，损害广大业主的合法权益。小区内的设施发生损坏，业主委员会也从未主动要求物业公司修补。最近，该业主委员会又未经业主大会同意擅自决定改造小区内的绿地，将绿地改造成停车位，并与杨市万家物业有限公司联合发布《万安小区车辆管理规约》，要求各位业主缴纳停车费。我们认为，业主委员会的行为超越了其职权，损害了业主的利益，已经蜕变成损害业主利益的组织。为此，我们在7月19日晚上自发召开了业主会议，对有关情况进行讨论，并达成了一些初步的共识（见附件1）。7月20日晚，业主再次自发开会，经过讨论，形成了书面签名作出决议的共识。现经过业主自愿签名，作出了三条决定：1.撤销万安小区业主委员会作出的《万安小区车辆管理规约》（该规约公布于小区布告栏内），宣布其全部内容无效，对全体业主毫无约束力。2.罢免以赵大山为主任的现任万安小区业主委员会的全体成员。从2013年7月20日24时起，现任万安小区业主委员会停止行使业主委员会的任何权力；否则，由行使权力者个人承担全部法律责任。3.呈请杨市南城街道办在2013年8月21日前组织召开万安小区业主大会，公开公正地选举新的业主委员会。该决定，经过业主签名，统计结果是：共有253名业主签名，占全部业主的62%；共有专有面积约30851平米的业主签名，占建筑物总面积的62%。（附件2）

为此，我们本着相信政府，合法有序的维护自身权利的目的，请求街道办事处给予帮助和指导，使我们万安小区尽快完成业主委员会的更换选举。

 

万安小区业主代表

2013年7月22日

附录2  关于请求解决万安小区民生问题的请愿书

杨市高新区管委会：

我们是万安小区248名业主签名授权的业主代表，现代表大家请求政府解决万安小区所有业主面临的问题。

一、请求政府解决万安小区业主面临的基本生活保障、安全问题

1.万安小区事态发展简况

万安小区原业主委员会为2007年开发商指定人员，业主委员会成立以后长期不工作，并不时侵害业主的利益，尤其是该业主委员会主任擅自越权同意为万安小区服务的杨市万家物业管理有限公司铲除绿地、改造车位，引起公愤， 2013年7月20日占全部业主62%的253户业主联名将其罢免。

7月21日，253名业主联名向南城街道办提交申请，要求街道办组织指导选举新的业主委员会，其它所有问题，如停车位改造、停车位收费标准等等问题，等新的业主委员会成立以后，由新的业主委员会征求广大业主意见与物业协商解决。

之后经广大业主多次派代表到街道办督促推进万安小区业主委员会的选举，期间有很多业主自发多次电话督促。8月份，街道办及公积金管理中心同意成立新的业主委员会。并按照相关制度文件加紧选举新的业主委员会的进程，目前成立了筹备组，形成了《万安小区业主委员会选举办法》、《万安小区业主管理规约》、《万安小区业主大会议事规则》文件等。计划于9月15日左右召开业主大会选举新的业主委员会。

2. 杨市万家物业管理有限公司的违法、违规行为

为万安小区服务的物业公司是杨市万家物业管理有限公司，按照常理物业公司应当支持选举产生代表民意的业主委员会。但是，在筹备选举新的业主委员会成立期间，物业公司通过各种手段对业委会选举工作进行抵制和阻挠，并于9月1日起擅自停止履行物业服务合同（按照相关规定，物业停止服务须提前3个月进行公示，并交接清楚所有事项），未向任何人交接手续，全面撤出万安小区。

3.万安小区现状

由于杨市万家物业管理有限公司突然退出，致使小区内垃圾成堆，购电无门，门房上锁无人值守，夜间无人巡逻，小区内路灯无法供电漆黑一片等等许多问题，严重影响了广大业主日常生活和安全，导致业主恐慌、群情不稳。并且由于物业公司指派人员对代表进行多次恐吓和威胁，导致无人参选业主委员会。

鉴于以上情况，我们请求管委会：

1.追究相关部门责任人脱离群众，漠视群众利益，失职、渎职责任。

2.请求管委会主管部门通过指派物业公司等手段解决万安小区目前无人管理的燃眉之急。

3.追究杨市万家物业管理有限公司及相关负责人野蛮、违规、违约、违法行为。并强制其进行相关手续交接。

4.尽快领导、协助万安小区成立业主委员会。

二、请求政府解决处理小区内其他诸多违法违规行为

1.请求政府强制拆除小区内违章建筑

万安小区自建成后，不断建设新的建筑物，这些建筑物并不在小区原有规划之内，系个人私自修建。我们已经掌握了初步证据证明位于小区10号楼东边的三层小楼为违章建筑。请求管委会主管部门将有关问题查清，拆除该建筑，并追究有关人员的责任。同时拆除小区东门口在建厕所。

2.万安小区业主所交专项维修基金被人占有，请求尽快予以追回

万安小区系高新区控股集团所属企业--万安房地产开发有限公司开发建设的楼盘。在房屋预售时，已经由该公司代替杨市高新区公积金管理中心向业主收取了专项维修基金。但截至目前，尚有超过50万元未缴纳到万安小区专用账户，被不明身份的人非法侵吞。请求尽快责成有关部门予以追讨，并追究有关人员法律责任。

3.万安小区缺乏物业管理用房及业主委员会办公室，请求尽快予以追讨

根据法律规定，小区的建设单位应当为小区提供物业管理用房和业主委员会办公室，但万安小区自建成后一直没有物业管理用房和业主委员会办公室。请求责成有关部门给予解决。

 

万安小区业主代表        

2013年9月12日        

附录3  关于业主代表信访结果的通报

小区全体业主：

9月23日上午，我小区部分业主代表及热心业主到高新区管委会向有关领导反映我们目前亟待解决的问题（小区门卫、近期发生的多起电动车、自行车被盗和汽车被扎事件、今冬取暖等）。现将信访过程及结果通告如下：

一、小区代表及热心业主共十人到高新区管委会信访。信访时，我们提出向高新区党工委书记郭社荣反映情况，但郭社荣书记没有接见我们。

二、高新区信访局接待了我们，并联系了有关单位负责人召开联席会议。参加会议有：高新区公积金管理中心副主任刘卫斌、南城街道办主任陈团江、副主任杨博、东苑社区书记许建兴。会议讨论了小区面临的诸多问题。

三、经过各方努力，达成如下解决问题的方案：

1、南城街道办负责协调解决小区内治安问题：街道办派人解决小区门房值班和小区安全巡查。

2、南城街道办负责协调小区内售电问题：售电一周不能只卖一次。

3、南城街道办负责协调原物业公司，要求其不得干扰业主委员会的正常选举。

4、高新区公积金管理中心承诺由我小区选出两名代表到公积金中心核查缴款账目，解决小区大修基金的遗留问题。

5、其他事项等向有关领导反映后逐步解决。

请大家共同努力，通过各种途径向领导反映。

万安小区业主代表

2013年9月23日

 

 

 

附录4   关于尽快解决万安小区民生问题的建议

南城街道办：

由于为万安小区提供服务的杨市万家物业管理有限公司单方面于9月1日停止服务，导致目前小区内垃圾成堆，购电无门，门房上锁无人值守，夜间无人巡逻，已发生多起偷盗事件，小区内路灯无法供电漆黑一片等许多问题，严重影响了广大业主日常生活和安全，导致业主恐慌、不满，群情不稳，万安小区业主面临着严重的生活保障和安全问题。许多业主已经或正在通过投诉、上访、联系新闻媒体、网络等各种途径寻求解决。

业主代表一直为成立新的业主委员会积极努力，尽心向广大业主解释、安抚广大业主尽量不要采取过激举动。业委会改选筹备小组成立后，筹备组、业主代表积极配合、支持南城街道办工作，但是，当业主代表积极配合筹备组人员在小区内商议业委会改选工作相关事宜时，某些公司或个人指派社会闲杂人员进入小区进行抵制和阻挠，对热心业主代表进行人身攻击、电话和短信威胁，还将业主家的车身划伤、给轮胎扎螺丝钉等等。指派社会闲杂人员在小区内粘贴公告，扰乱民心，阻扰业委会改选，并对热心业主代表多次进行恐吓和威胁，导致无人愿意参与业主委员会改选工作。

鉴于事态严重，经过业主代表充分商议，现就小区问题向你办提出以下解决方案，请街道办在业主大会召开之前解决，促进小区业主委员会的成立及基本保障问题：

1.关于物业用房和业主委员会用房的问题

根据法律规定，小区的建设单位应当为小区提供物业管理用房和业主委员会办公室，但万安小区自建成后一直没有物业管理用房和业主委员会办公室，请街道办在新的业主委员会成立前落实办公用房问题。

2.关于业主代表的人身安全问题

小区的业主代表都是热心公益事业、积极为小区事务建言献策、值得业主信任的同志，但是近一个多月来，多次受到恐吓和威胁，请南城街道办采取一定措施确保每个业主代表的人身安全，书面通知有关公司不要干扰正常选举。

3.卫生和治安问题

小区目前已经十多天卫生无人清扫、门房无人看管，请街道办解决小区日常的卫生清扫工作和治安管理工作，请街道办尽快追回门房的钥匙和丢失的垃圾桶。

4.安抚广大业主的问题

请街道办将我们前期的工作以及将要进行的工作形成书面文件张贴小区，包括形式在以上四个问题解决好后，由街道办组织尽快完成新的业主委员会的选举工作，确保选举工作不受原物业的干扰，业主代表积极配合做好新的业主委员会选举前的各项准备工作，确保选举工作能够顺利进行。

 

万安小区业主代表        

2013年9月18日        

附录5  通  告

（2013年第3号）

万安小区全体业主：

万家物业公司自今年九月份单方面停止物业服务后，我小区与该公司之间的合同已经终止。后经高新区规划局与南城街道办协调，万家物业公司暂时为小区提供物业服务，不代表该公司与我小区恢复物业服务合同。为了规范物业服务，11月22日业委会专门函告万家物业公司，要求其与业委会签订2014年度物业服务合同及今冬采暖合同，明确双方的权利义务。但是，该公司拒不签订。鉴于以上事实，业委会特向全体业主声明如下事项：

1.在业委会与物业公司签订正式合同之前，业主可以拒绝缴纳2014年度的物业费。

2.请大家通过各种渠道要求万家物业公司在11月28日前与业委会签订2014年度物业服务合同及今冬供暖合同。

3.在今冬供暖合同签订前，不登记采暖的业主可以暂缓缴纳正常采暖费用30%的热损费，物业公司无权要求迟交采暖费的业主缴纳正常采暖费5%的滞纳金。

万安小区业主委员会

2013年11月26日

附录6   严正声明

全体业主：

11月26日下午五点左右，物业公司指派多人以封堵供暖为借口，非法闯入业委会成员徐有功老师家里对其进行人身伤害。业委会对此次事件非常痛心，对物业公司这种打击报复的卑劣行径坚决予以揭露。物业以暴力手段公然伤害小区业主的生命安全，这是公然对抗正义、藐视法律，严重损害了全体业主的合法权益。自7月份以来，物业公司擅自破坏小区绿化、9月份单方面声明退出小区停止物业服务、以各种理由推迟供暖、提前收取2014年全年卫生费等，以上种种行为都是对全体业主权利的公然践踏。为了切实维护小区业主的权利不受侵害，业委会严正声明：

1.    政府必须严惩凶手，追查幕后指使人，追究涉案人员的刑事责任，给全体业主和受害人一个合理的交代。

2.    为了确保小区群众的人身和财产安全，对物业这种无法无天的做法，必须将万家物业公司从小区彻底清除出去，还广大业主一个安全舒适的环境。

3.    业委会将通过各种途径切实维护大家的利益，希望全体业主对物业公司的卑劣行径共同声讨，全力支持业委会的工作。

万安小区业主委员会

2013年11月27日

附录7  部分业主和媒体的网络讨论与报道

（一）网络讨论：

（秦岭北麓2013-09-06）

“尊敬的高新区领导：
您好！我是杨市万安小区的居民。从7月份以来，万安小区物业公司因违规收取小车停车费的事情（未开业主大会，未经多数业主同意，私自将小区绿地改建停车位，高新区规划局已责成物业公司补全手续），物业公司不仅不补手续，却和广大业主产生矛盾，继而在9月份在没有完成正常交接手续的情况下，单方宣布撤离万安小区。给万安小区的居民生活造成极大困难，现在小区垃圾没人处理；居民无处买电；门房无人值班，晚上大门敞开，小区路灯没人开，存在重大安全隐患。为了小区的安全，维护小区正常秩序，9月5日下午，小区一些热心人士和业主代表在南城街道办的监督下，想把小区门房接管，物业公司却叫来十几个社会闲散人员，而且亮出刀子，威胁小区业主代。朗朗乾坤，在和谐社会的中国，在全区人民努力建设“四个”杨市的今天，竟然出现这样不和谐的事情。另据小区热心业主反映，该物业公司还存在私留、侵占小区大修基金的事情（有人到高新区公积金中心查过）。强烈呼吁政府责成相关部门调查处理此事，不能让群众处在这样一个没有安全感，生活秩序没有保障的生活里。如果事情这样拖下去，迟早会出现矛盾激化等影响杨市建设的群体性事件。"

(一位热心居民的呼声)

"从8月份万安小区业主在小区门口集会开始，我是有参与的。所以我觉得我了解一点情况：第一：万安小区3毛钱一平方的物业费确实不贵，但是服务的质量也是一般（毕竟就三毛钱我能理解）；服务态度不好，总是给人一种高高在上的感觉（这不举例，很多业主都有同感）。第二：绿化改车位收费是导火索（小区乱停车的现象确实存在，但是物业公司在没有征求多数业主同意的情况下私自将小区绿化改成停车位，且在改造没完工也不说明收费用途的情况下就私自定600元一年的收费标准，是不合理也不合法的）。第三：选新业主委员会(原业主委员会立场与开发商物业公司一致，不能为表大多数业主利益服务；有法律意识比较强的业主自发组织想和物业公司谈，却发现没有合法身份）。第四：物业公司不干了，且不履行正常的资产移交，导致万安小区现在垃圾顺处都是，业主不能正常买电。为什么选个新业主委员会物业公司就不干了?并且帖通告用小区垃圾、售电、冬季采暖等事宜对业主相威胁？这就是我说看到的事实。现在网络上抓造谣的，我对我说的话负责。"

(水果糖2010 ，2013-09-09)

"业主代表被原物业严重威胁了，导致代表们不再参与各项事宜了，可怕的是今天他们的车胎被扎了，还有人给电动车充电，插头也被拔了。整个小区人心惶惶，可怕的物业！"

(Gaobuqing788，2013-09-06)

"万安小区因选举新业主委员会，黑心的物业做贼心虚了！竟然撂挑子不干了！可耻加无耻！因此小区垃圾堆如山，门房无人管，路灯不给开，这样的物业不要也罢！！！好心的业主想把事情扭转让广大业主暂时不在受作难，想把门房运行起来，却遭到物业公司人的威胁，拿着凶器说谁要开门就砍谁，之后叫来了十几个不明身份的人骑着摩托车 要打人！在这样朗朗乾坤、法治社会的今天，竟然在中国杨市万安有这样的事情发生！！！真让人感到做普通群众就这么难吗？习主席都在走群众路线！难道小小的杨市的领导就不走群众路线吗？就不关心群众是怎么生活的吗？天理何在啊！！！"

"万安小区的人每年都是按时交暖气费，而且比任何小区都多交钱，小户型每个暖季在采暖费之外多交110元，大户型多交200多元，大家这么交了六七年没有一个人有怨言。今年的暖气物业由于私自改建停车位造成和业主的矛盾，所以把采暖期推迟到20号，后来又私自改到28号贴通知让赶在26号前把暖气费交了，可还没到最后期限，而且在徐老师已经领了交费条准备交费的情况下，物业雇了7个人去人家家里封暖气。据我所知，万安的暖气是用钥匙锁，分户控制的，一个人三秒钟就能封上，何至于在傍晚时分去7个人？而且，万安从来么有保安，怎么，这会儿突然就冒出来7个保安？徐老师是新业委会委员，之前他的车就被一些人用锐器划伤，还被人把轮胎放了气。这次这事这么出来，明眼人一看就知道是咋回事么。大家给说说，有这么给大家服务的物业公司吗？"

"万安小区业主与物业之间的矛盾时间长了，毁绿化、修车位、收停车费只是矛盾激化的导火索，政府方面早已介入处理，但这么长时间矛盾没有得到妥善解决，以致双方发生更大的冲突，让人不解、失望、痛心！！！26晚日发生的事件，明眼人一看就知道是怎么回事。徐某因熟知法律帮助业主维权，早被物业视为眼中钉、肉中刺，当着街道办陈主任面就被物业威胁过，半夜打电话、敲门等卑劣手段都用过，甚至私下里还叫人劝说过，都没有使其妥协，小区里一个60多岁、有眼疾的妇女（听说是开发商的姐姐）就曾在院子里扬言“要卸某人一条腿，看谁还敢在闹”200多户没交暖气费，为何偏去徐家收费？徐接孩子放学回家时6、7个人就在他家单元门外，看见他进去才去敲门，就是谋划好要关门打人，打了也无人作证，可谓用心险恶啊！徐第一次挨打报警没人出警，第二次被打急了持刀伤人，对方报警警察出现了？徐某被打后业主群情激愤，用车堵路，第二天又去管委会反映情况，4人竟被警方拘留...。业主输了，物业赢了，28日下午，几个所谓的“业主”花钱请来秧歌队在管委会门前庆贺，并赠送锦旗，名为感谢政府帮助解决问题来了暖气，实为庆贺他们的胜利，何其嚣张？四个业主为声援徐某进了班房凶吉未卜，难道真正的业主还有心情载歌载舞？恶人当道，业主无辜！杨市的父母官，不要只听你的政府、公安的汇报，动动你聪明的脑子，下去听听大多数业主的呼声吧！大家期待着....."

(华商网-华商报  2013-11-28 04:13 http://news.hsw.cn)

"杨市一小区业主为暖气费与保安动刀称是正当防卫"(以下为全文)

    本报杨市讯(记者张林)

因未及时缴纳暖气费，物业上门要封堵暖气管。业主徐某与物业发生争执后，持刀将其中一人捅伤。对此，徐某称自己被物业殴打，捅人是“正当防卫”，而物业则表示业主先动的手。当地警方已介入调查。

物业要封暖气管引起厮打

　　40多岁的徐某是杨市高新区万安小区的业主。26日下午，因徐某未按时缴纳暖气费，小区物业保安刘某带人到徐某家要封暖气管。

　　“我并不是不交暖气费，当天下午我已去物业做了供暖登记，并领了缴费条，因为有事耽误准备27日一早就去交费，但26日晚上物业六七个人上门来要封堵暖气管，我解释他们也不听。”昨日，在杨市高新区医院，病床上的徐某说，冲突中保安刘某用手肘猛击自己的头部和胸部。

徐某说，他报警后，民警说收费的事不管。“无奈我叫女儿去厨房拿菜刀，想吓走他们，但刘某又上前打我，我就用菜刀在他背上划了一刀。”徐某称，当时并没想着伤人，只把刘某衣服划破了，但刘某把头又伸过来威胁说让他砍，“我放下菜刀跑到楼外叫人帮忙，但想到女儿还一个人在屋子，就从门口电动车斗里拿出防身刀子返回屋子，这时刘某又上前来，撕扯中我用刀子在其腰部捅了一刀。”

　　业主肖女士称，下楼时看见物业几个人进业主屋子里要堵管道，“我挺害怕的就上楼打电话叫人，等我下来就发生了捅人的事”。

　　双方都因伤住院

50岁的刘某在医院刚动完手术，暂时无法说话。同事刘亚中讲，刘某伤情较重，一刀刺穿软肋后伤到左肾，手术后正在观察。一名护士证实，刘某左侧腰部被刀刺穿，左肾受伤，伤情比较严重。

　　“我们当时是去了六七个人，我们就在门口，根本就没进屋子。”当时在现场的刘亚中表示，他们一行按规定前去封堵暖气管，但徐某坚决不让进屋，随后发生冲突，“幸亏冬天衣服穿得厚，一菜刀砍到背上，将两层衣服划破没伤到人，后来又去拿刀在腰部捅了一刀。”

“我本身是法律博士，在学校是教法律的老师，持刀伤人后果我很清楚，但他们六七个人在我家，当我女儿的面先后打我了三次，我是被逼急了才捅伤他的。”徐某坚持认为，“我这属于正当防卫，也正是最后这一刀他们才被吓走。”徐某被送医院，诊断书显示为脑震荡。

　　昨日，杨市高新区公安局南城派出所民警表示，该案目前正在调查中。